כשהורה עובר לדיור מוגן, נשארת השאלה מה עושים עם הדירה. אפשר למכור אותה ולממן מהכסף את הפיקדון, אפשר להשכיר ולכסות בעזרת השכירות חלק מהתשלום החודשי, ואפשר להשאיר אותה כמו שהיא. לכל דרך יש השפעה על המס ועל הקצבאות. המדריך הזה מסביר מה כדאי לבדוק לפני שמחליטים.
המדריך הזה הוא מידע כללי. הוא אינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. הסכומים והתקרות מתעדכנים כל שנה. לפני מכירה או השכרה כדאי להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין.
שלוש דרכים, ושאלה אחת לפניהן
לפני שבוחרים, כדאי לדעת איך הבית שבחרתם גובה תשלום. יש בתים עם פיקדון גדול בכניסה, ויש מסלולים בלי פיקדון ועם תשלום חודשי גבוה יותר. ההבדלים מוסברים במדריך למחירים.
- מכירה מתאימה בדרך כלל כשצריך כסף לפיקדון, וכשברור שההורה לא יחזור לגור בדירה.
- השכרה מתאימה כשרוצים הכנסה חודשית לתשלום בבית, או כשעוד לא בטוחים שהמעבר הוא לתמיד.
- השארת הדירה נותנת זמן להחליט, אבל ההוצאות על הדירה ממשיכות בלי הכנסה ממנה.
מכירה: מס שבח והפיקדון
מי שמוכר את הדירה היחידה שלו יכול בדרך כלל לקבל פטור ממס שבח. לפי כל זכות, הפטור הנפוץ הוא במכירת דירת מגורים מזכה, כשזו הדירה היחידה של המוכר והיא בבעלותו לפחות שמונה עשר חודשים. נכס מסחרי, כמו חנות או משרד, לא נחשב דירת מגורים. יש תנאים נוספים, ולכן את התכנון עושים עם איש מקצוע לפני החתימה.
כסף מהמכירה משמש הרבה פעמים לפיקדון. כדאי לדעת מראש כמה ממנו יישחק בכל שנה, ואיך הוא מובטח אם הבית נקלע לקשיים. הכול מוסבר במדריך לפיקדון, ואת העלות לאורך שנים אפשר לבדוק במחשבון העלות לאורך שנים.
השכרה: שלושה מסלולי מס
על הכנסה מהשכרת דירת מגורים יש שלושה מסלולי מס, לפי כל זכות:
- פטור. כשהשכירות החודשית לא עוברת תקרה שמתעדכנת כל שנה, כל השכירות פטורה ממס. מעל התקרה הפטור הולך וקטן, ומעל כפליים ממנה הוא לא חל באותו חודש.
- עשרה אחוזים. משלמים מס קבוע של עשרה אחוזים מהשכירות. בעל דירה אחת ששוכר בעצמו מקום אחר יכול להפחית את השכירות שהוא משלם, עד סכום שנקבע בחוק, ולשלם רק על ההפרש.
- מס רגיל. המס מחושב לפי מדרגות המס, ואפשר לנכות הוצאות כמו תחזוקה ופחת.
על אותה דירה בוחרים מסלול אחד לכל השנה. יש גם פטור מיוחד לבני שישים וחמש ומעלה שעברו לבית אבות ומשכירים את דירתם. כדאי לבדוק עם רואה חשבון אם הוא חל במצב של ההורה.
מה זה עושה לגמלת סיעוד
במבחן ההכנסות של גמלת הסיעוד נכללות גם הכנסות מנכסים, ולכן גם שכירות. לפי הביטוח הלאומי, מי שגר בדיור מוגן ומשכיר דירה יכול להפחית מההכנסה הזאת את רכיב הדיור שהוא משלם לבית. ההפחתה היא עד גובה השכירות שהוא מקבל.
לדוגמה, אם השכירות נמוכה מרכיב הדיור בבית, ייתכן שהיא לא תיחשב בכלל במבחן. על הגמלה עצמה יש מדריך לגמלת סיעוד.
מה לבדוק לפני שמחליטים
- כמה הבית גובה בכל מסלול, עם פיקדון ובלעדיו, ואיזה חלק מהתשלום החודשי הוא רכיב הדיור.
- כמה שכירות הדירה יכולה להכניס, ומה נשאר אחרי מס, תיקונים ותקופות בלי שוכר.
- האם ההורה רוצה להשאיר לעצמו אפשרות לחזור לדירה, בתקופת הניסיון או אחריה.
- מי יחתום וינהל את הדירה אם ההורה כבר לא יוכל. אם עוד אין ייפוי כוח מתמשך, זה הזמן לחשוב עליו.
- מה דעת ההורה. זו הדירה שלו, וההחלטה צריכה לכלול אותו.
להשכיר או למכור?
מקלידים את השכירות הצפויה, את מחיר המכירה ואת ההצעה מהבית, ורואים כמה השכירות מכסה מול מכירה ותשלום פיקדון.
למחשבוןלשאלון ההתאמהשאלות נפוצות
אם ההורה מוכר את הדירה היחידה שלו, הוא ישלם מס שבח?
בדרך כלל אפשר לקבל פטור ממס שבח כשמוכרים דירת מגורים מזכה שהיא הדירה היחידה, והיא בבעלות המוכר לפחות שמונה עשר חודשים. יש תנאים נוספים, וכדאי לבדוק אותם עם עורך דין או רואה חשבון לפני המכירה.
השכירות מהדירה תפגע בגמלת הסיעוד?
ההכנסה משכירות נכללת במבחן ההכנסות של גמלת הסיעוד. מי שגר בדיור מוגן ומשכיר דירה יכול להפחית ממנה את רכיב הדיור שהוא משלם לבית, עד גובה השכירות שהוא מקבל.
צריך לשלם מס על השכירות?
יש שלושה מסלולים: פטור כשהשכירות החודשית לא עוברת תקרה שמתעדכנת כל שנה, מס של עשרה אחוזים, או מס רגיל עם ניכוי הוצאות. על אותה דירה בוחרים מסלול אחד לכל השנה.
מי מנהל את ההשכרה אם ההורה כבר לא יכול?
מי שההורה מינה בייפוי כוח מתמשך, אם נחתם מראש. כשאדם מבוגר כבר לא יכול לנהל את ענייניו ואין ייפוי כוח, צריך למנות לו אפוטרופוס, ולכן כדאי לחתום על ייפוי כוח כשעוד אפשר.
המאמר מבוסס על מידע של "כל זכות" והביטוח הלאומי, ונכתב ונערך במרחב. מקורות: כל זכות, שאלות ותשובות על מס שבח · כל זכות, מס על הכנסה מהשכרת דירה · כל זכות, פטור לבני שישים וחמש ומעלה שעברו לבית אבות · כל זכות, מבחן הכנסות לגמלת סיעוד · הביטוח הלאומי, הכנסות שנבדקות לגמלת סיעוד